Der Traum der eigenen Wohnung – Meine Immobiliengeschichte

Da ich immer wieder gefragt werde, ob ich hier auf dem Blog auch mal über meine Immobilien und gekauften Wohnungen sprechen kann, kommt nun heute der erste Beitrag zu meiner brandneuen Immobilien-Reihe, die schon bald durch weitere Renovierungs- und Altbausanierungs-Updates ergänzt wird.

Vorweg: Ich bin keine Expertin und kann euch lediglich von meinen persönlichen Erfahrungen berichten und euch die Tipps weitergeben, die mir selbst geholfen haben. Zusätzlich zu meinen Tipps solltet ihr euch euer eigenes Bild machen, selber recherchieren und mit Freunden oder Bekannten reden, die selber bereits Immobilien besitzen oder in diesem Bereich arbeiten.

*Alle Angaben ohne Gewähr

Spekulationsfrist – Die 10 Jahres Regel

Meine erste Wohnung habe ich im Dezember 2017 gekauft. Damals war ich 28 und mein größter Traum war schon immer, eine Eigentumswohnung zu haben bevor ich 30 werde. Inwiefern man an dieser Stelle das Wort ‚haben‘ interpretiert, ist jedem selber überlassen. Denn auch wenn ich die Wohnung zum größten Teil von meinem eigenen Geld finanziert habe, so gehört sie doch nicht in Gänze mir. Denn den anderen Teil des Geldes hat mir die kreditgebende Bank meiner Wahl beigesteuert. Die Laufzeit für den Anteil der Bank liegt bei 10 Jahren.  Nach den 10 Jahren kann ich die Wohnung, die ich für mich als reine Kapitalanlage und Altersvorsorge ansehe, dann weiterverkaufen. Und zwar ohne auf einen eventuell anfallenden Gewinn Steuern zahlen zu müssen.

Tipp: Was viele nicht wissen: man kann eine gekaufte Immobilie auch 2 Kalenderjahre lang selbst bewohnen, um diese dann gewinnsteuerfrei weiter verkaufen zu können. Die o.g. 10 Jahresfrist entfällt also bei diesem Modell.

Vermietet man seine Eigentumswohnung allerdings, anstatt sie selbst zu bewohnen, sollte man im Idealfall 10 Jahre warten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist und man die Immobilie nun gewinnbringend und ohne zusätzliche Steuerkosten weiterverkaufen kann.

‚Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt wie bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre. D.h., der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen.‘

(Quelle: Immoverkauf24)

Aus genau diesem Grund werden viele Immobilien, die als Kapitalanlage angeschafft werden, von vielen Eigentümern erst nach Ablauf der 10 Jahre verkauft. Die meisten Banken geben einem hierauf angepasst einen 10 Jahres Kredit, wobei man diesen natürlich auch verlängern oder von vornherein individuell gestalten kann .

Zu dem Thema Immobilienkauf und Immobilien als Kapitalanlagen – Was muss man beachten habe ich vor kurzem auch eine sehr ausführliche Podcast Folge  mit dem freien Finanzberater Arne Raffeldt aufgenommen. Diese könnt ihr euch gerne kostenlos auf iTunes, Spotify und allen weiteren gängigen Podcast Apps anhören. Die Folge gibt einen guten Einblick in die Thematik, wenn man z.B. gerade selbst überlegt sich eine Immobilie zu kaufen. Völlig irrelevant, ob sie schlussendlich selbst von euch bewohnt oder an andere vermietet werden soll.

Wohnungskauf – Was ist zu beachten

Bei dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sind natürlich viele Dinge zu beachten. Oft ist es schwer festzulegen, wo man anfangen soll. Ich hoffe, dieser Blogpost und die Podcast Folge helfen euch, ein wenig mehr Überblick zu bekommen und dem ein oder anderen etwas Mut zu machen.

Nicht jeder ist für einen Immobilienkauf oder Immobilienbesitz gemacht und das ist völlig okay so. Ich bin der Meinung,  dass Immobilien trotz des steigenden Marktes und der (immer höheren) Verkaufs- und somit auch Kaufpreise nach wie vor eine lohnenswerte Investition sein können. Damit dies so ist, gibt es aber etliche Faktoren zu beachten. Meine Mutter sagt immer, das wichtigste bei einer Mietwohnung als Kapitalanlage ist: Die Lage! Aber dazu später mehr.

Wie findet man denn nun die passende Immobilie und woher weiß man wie viel Geld man investieren sollte und kann?

Einen passenden Finanzberater oder die Bank des Vertrauens finden!

Früher dachte ich immer, man würde einen Darlehenskredit nur bei seiner Hausbank bekommen, wo man bereits seit Jahren sein Konto führt. Dies ist allerdings NICHT der Fall. Auch wenn wir in der Regel sehr loyale Wesen sind und unsere festen Routinen und Partner für alle möglichen Lebensbereiche haben, sollte man sich bei dem Thema Finanzen und Kredite auch gerne mal ausserhalb seines gewohnten Umfeldes umhören und informieren.

Da ich von all diesen Dingen bis vor 2 Jahren selbst kaum Ahnung hatte, war ich unglaublich dankbar als meine Mutter mir erzählte, dass mein ältester Cousin einen sehr kompetenten Finanzberater hatte, der ihm für sein neues Haus einen extrem guten Kredit (bzw. Zinssatz) ermöglicht hat. Gerade wenn es um unser hart erarbeitetes Geld geht, vertrauen wir natürlich in der Regel den Menschen, die wir am besten kennen und handeln dementsprechend.

Nach einem ersten Kennenlerngespräch machte mir der Finanzberater aber Hoffnung, dass auch ich als jüngere selbständige Frau gute Chancen auf einen Kredit hätte.

Wie bekommt man einen Kredit

Einen Kredit bekommt ihr in der Regel nur, indem ihr euch vorab „nackig macht“ – und damit meine ich nicht körperlich sondern finanziell. Die Banken wollen alles über euch und eure Finanzen wissen. Neben einem klassischen Schufa Auszug geht es hier vor allem um eure letzten Einkommensteuererklärungen, bzw. euren Arbeitsvertrag und die Gehaltsnachweise der letzten Monate.

Ein direktes Mindesteinkommen für eine Kreditvergabe gibt es per se nicht. So kann es durchaus vorkommen, dass jemand mit einem Einkommen von beispielsweise 3.000,- Netto eine Kreditablehnung erhält und jemand mit 800,- EUR Nettoeinkommen hingegen eine Kreditgenehmigung. Hier spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle wie z.B. die Dauer des Arbeitsverhältnisses, bestehende Verbindlichkeiten, das Schufa Ergebnis, der Familienstand und einige andere Dinge die teilweise von Bank zu Bank variieren.

Um einen Kredit von einer Bank zu bekommen, muss ein festes monatliches Einkommen vorhanden sein, durch das die Rückführung des Darlehens an das Kreditinstitut gesichert ist. Bei Selbständigen geht es hier vor allem um die letzten Einkommensteuerbescheide und / oder die Bilanz des eigenen Unternehmen. Im Endeffekt sollte die monatliche Rückzahlung und Tilgung des Kredites immer gesichert sein und genug Geld für laufende Kosten wie eigene Miete, feste Verträge und Versicherungen, sowie Lebenshaltungskosten vorhanden sein.

Ob man ‚kreditwürdig‘ ist und wie hoch der jeweilige Kredit ist, den man bekommen kann hängt oft auch mit der Immobilie an sich zusammen. Da die Bank in der Regel anfangs den größten Teil vorfinanziert, möchte diese natürlich abgesichert sein und keinen Wertverlust einbüssen, sollte der Kreditnehmer aus irgendwelchen Gründen die monatlichen Zahlungen nicht mehr leisten können.

An dieser Stelle befindet man sich oft auch schon in der ersten Zwickmühle, da man ohne real vorhandene Immobilie kein Kreditangebot erhält. Aber ohne eine Rückmeldung der Bank eben auch nicht weiß, wie teuer die Kapitalanlage, Eigentumswohnung oder das Haus, für das man sich interessiert, denn überhaupt sein „darf“. Genau hierfür kann ich jedem von euch einen freien Finanzberater empfehlen, dem ihr all eure Unterlagen zur Verfügung stellt, ihm oder ihr erzählt was ihr euch in etwa vorstellt und  er/sie euch dann dementsprechend ein erstes Angebot bei verschiedenen Banken einholt.

Eigenkapital – Was kann ich mir leisten?

Allgemein gilt: Je mehr Eigenkapital man einbringt, desto günstiger sind häufig die Konditionen, bei den kreditgebenden Banken. Als allgemein gültige Faustregel gilt, dass man mindestens 20 % des Kaufpreises sowie die Nebenkosten aus dem Eigenkapital selbst aufbringen sollte. Zusätzliche Kosten, wie  z. B. die Grunderwerbssteuer oder die Notarkosten – fallen meist weit vor der eigentlichen Finanzierung durch die Bank an.

Eventuell anfallende Renovierungskosten sollte man ebenfalls von Anfang an mit einkalkulieren. I.d.R. sollte man diese selber tragen.

Notarkosten – Wie hoch sind die Gebühren?

Die Notargebühren fallen nicht nur für die Beurkundung des Kaufvertrags an, sondern auch für andere Vorgänge, die vor Eintragung des Käufers in das Grundbuch erledigt werden müssen wie z.B.:

• Vorkaufsverzichtserklärung einholen
• Löschung der Grundschulden des Verkäufers
• ggf. Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten
• Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
• Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch

Die Notarkosten richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Da der Notar auch die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt vornimmt, rechnet er die dort anfallenden Grundbuchgebühren ebenfalls ab. Sämtliche Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für jeden einzelnen Punkt festgelegt und richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Trotzdem ist es für den Käufer häufig schwer nachzuvollziehen, was an zusätzlichen Belastungen in Form von Notarkosten und Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch auf ihn zukommt. Deswegen kann hier pauschal mit ca. 2 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden.

Grunderwerbsteuer – Weitere Kosten beachten!

Neben den Notarkosten und Grundbuchgebühren ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls bei jedem Häuser- und Wohnungskauf zu entrichten. Der Grunderwerbssteuersatz kann von jedem Bundesland individuell festgelegt werden. Die Höhe des Steuersatzes ist demnach davon abhängig, in welchem Bundesland sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie inkl. Grundstück laut notariellem Kaufvertrag erhoben.

In Bayern ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5% des Kaufpreises am günstigsten. In Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % am höchsten. In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 4,5% und liegt damit im unteren Bereich.

Ausnahme von der Besteuerung!

Für die Grunderwerbsteuer gilt eine Freigrenze von 2.500  Euro. Das heißt, dass ein Grunderwerb bis zu dieser Höhe von der Grunderwerbsteuer befreit ist, jedoch ab diesem Betrag – anders als bei einem Freibetrag – zum vollem Betrag versteuert werden muss. Außerdem wird bei Grundstückserwerben durch Erbschaft bzw. Grundstücksschenkung keine Grunderwerbsteuer erhoben. Eine mögliche Besteuerung wird dann ggf. über das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz herbeigeführt.

Kosten für den Makler

Die Maklerprovision ist ein weiterer Kostenpunkt der oft unterschätzt wird. Ich hatte Glück und habe meine letzte (die 3.) Immobilie direkt von Privat, also ohne Makler gekauft und mir dadurch einige tausend Euro gespart. Bei der 1. Immobilie habe ich die volle Maklerprovision von 6,25% auf den Kaufpreis gezahlt. Bei meiner 2. Immobilie war es dann der gleiche Makler wie bei der ersten Wohnung und so konnte ich mit dem Makler eine niedrigere Provision verhandeln.

Anders als bei den Notarkosten gibt für es für Maklergebühren nämlich keine Gebührenordnung, die die Vergütung regelt. Die Höhe der Maklerprovision ist daher frei verhandelbar. Nur bei der Vermittlung von Mietverträgen wurde die maximal zulässige Provision auf 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer durch den Gesetzgeber begrenzt.

Beim Verkauf von Immobilien werden in den meisten Bundesländern die Maklergebühren zwischen Verkäufer und Käufer zur Hälfte geteilt – für beide Parteien fällt in der Regel im Vermittlungsfall eine Bruttocourtage von 3,57% vom Kaufpreis an. In den Bundesländern Hamburg (6,25%), Bremen und Hessen (5,95%) sowie Berlin und Brandenburg (7,14%) werden die Maklergebühren üblicherweise komplett vom Käufer getragen.

Hier gibt es je nach Angebot und Nachfrage die Möglichkeit zu verhandeln. So konnte ich mir (dank meiner Mama… weil sie den Makler gefragt und ihm erzählt hat, dass ich im gleichen Gebäude bereits eine andere Wohnung erworben hätte und sich mit mir alles unkompliziert und schnell abwickeln ließe) beim Kauf der 2. Immobilie die Maklergebühr von  6,25% sparen.

Ein Kosten-Beispiel anhand meiner 2. Immobilie

Meine 2. Immobilie, eine 2 Zimmer Altbauwohnung mit schönen Holzdielen, hohen Decken, 54 qm im 3 Stock sollte 285.000 € kosten. Für die Lage (Hamburg, Eimsbüttel, sehr zentral, toll gelegen) war diese Wohnung mit 5.277€ / qm um einiges teurer als noch vor einem Jahr.

Eine ähnlich große Wohnung mit Balkon im Nachbarkomplex hat vor 4 Jahren „nur“ 165.000 € gekostet. Somit hat diese Wohnung bereits eine Wertsteigerung von 45% erlebt. Wie bereits erwähnt: Lage und Nachfrage ist entscheidend! Hier ist wichtig, dass ihr euch mit der Gegend auskennt, in der ihr eine Wohnung kaufen möchtet. In beliebten Großstädten wie Hamburg sind mittlerweile auch Randbezirke heiss begehrt und werden immer teurer. Generell gilt: Gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Unis oder große Arbeitgeber, sind wichtige Indizien für den Kauf einer Immobilie.

Der Stadtteil Hamburg Eimsbüttel ist nach wie vor einer der am schnellsten anwachsenden Stadtteile Hamburgs, was Mietpreise bei Wohnungen angeht. Mittlerweile werden hier renovierte Wohnungen teilweise für 9.000 € / qm verkauft. Tendenz weiter steigend.

Mein Kaufpreisangebot für die 2 Zimmer Wohnung, die ich dieses Jahr gekauft habe, lag bei 246.000 €, anstatt der gefragten 285.000 €. Im Endeffekt haben wir uns auf 261.000 € geeinigt was einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.833 € ergibt. Für diese Gegend ein super Kaufpreis! Die Notargebühren hätten sich normalerweise bei den geforderten 6,25% auf 16.312 € belaufen. Da wir aber vorab mit dem Makler verhandeln konnten, habe ich im Endeffekt ’nur‘ 10.000 € zahlen müssen und so über 6.000 € eingespart. Diese konnte ich dann wiederum in die Renovierung der Immobilie investieren.

Insgesamt musste ich für diese Immobilie knapp 30.000 € Nebenkosten zuzüglich zum regulären Kaufpreis einplanen. Hinzu kamen die Renovierungskosten, die nicht notwendig gewesen wären, mir persönlich aber wichtig waren. Die Renovierungskosten haben sich insgesamt auf ungefähr 10.000 € belaufen, sodass mich die Immobilie insgesamt fast 300.000 € gekostet hat. Wie bereits erwähnt sollte die Höhe des Eigenkapitals mind. 20% betragen. Wenn ihr eine Immobilie nicht als Kapitalanlage, sondern zum selber drin wohnen kauft, gilt folgende Regel:  Je mehr Eigenkapital, desto besser!

Denn anders als bei einer Kapitalanlage sind hier kaum Renovierungskosten und Ausgaben steuerlich absetzbar.

Bezüglich steuerlicher Vorteile durch Immobilieninvestitionen solltet ihr euch unbedingt an eure/n Steuerberater/in wenden, da ich auch hier keine Expertin bin und euch somit nicht beraten darf.

Im Endeffekt habe ich nun nach Abschluss des Kredits einen Darlehensbetrag von 220.000 € für meine erworbene Immobilie offen. Die gebundenen Sollzinsen hierfür liegen die nächsten 10 Jahre bei 1,25%, was wirklich gut ist (meine Eltern mussten vor 20 Jahren noch 9% Zinsen zahlen). Mittlerweile gibt es sogar Sollzinsangebote von unter 1%.

Wenn man alles ‚richtig‘ macht und es gut läuft kann man im Idealfall seine monatliche Darlehenszahlung mit den monatlichen Mieteinnahmen decken. Hierbei sollte man aber nicht das monatlich zu tragende Hausgeld vergessen.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss weit mehr Kosten tragen als ein Mieter. Denn zu den herkömmlichen Nebenkosten kommen jene für Verwaltung und Instandhaltung hinzu – zusammen bilden sie das Hausgeld. Dieses zahlen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einen gemeinsamen Topf ein von dem allgemein genutzte Dinge wie das Dach, Rohre oder auch Fassadenarbeiten bezahlt werden.

In meinem Fall ist das Hausgeld leider unglaublich hoch und beläuft sich derzeit auf knapp 400 € , daher kann ich leider nicht meine Kreditraten mit den Mieteinnahmen ausgleichen und muss derzeit noch drauf zahlen. Allerdings werden die monatlichen Darlehenszahlungen von Jahr zu Jahr geringer und das Hausgeld in meinem Fall ebenfalls günstiger, sodass es sich irgendwann ausgleichen wird und meine Mieteinnahmen die Kreditraten decken.

Fazit:

Ob diese Investition meinerseits nun gut, okay oder schlecht war kann jeder von euch selbst beurteilen. Ich persönlich bin sehr zufrieden und glücklich zwei so wunderbaren Pärchen ein tolles Zuhause zur Miete anbieten zu können. Zudem ist es schön zu wissen, dass ich längerfristig in meine eigene Tasche wirtschafte und mir so etwas für meine Zukunft aufbaue. Wenn ich z.B. nicht mehr arbeiten kann oder will. Ausserdem finde ich es sinnvoll, sich nicht nur auf eine einzige Einnahmequelle zu verlassen. Mir ist es wichtig neben der Social Media Welt auch noch etwas ’solides und sicheres‘ zu haben, was nichts mit Instagram oder den sozialen Medien und Werbeeinnahmen zu tun hat.

Ich hoffe, dass der Artikel aufschlussreich war und euch helfen konnte. Je nachdem wo ihr wohnt und was für eine Wohnungsgröße ihr sucht, könnt ihr in machen Bereichen bereits mit 10.000 € Eigenkapital starten und euch so längerfristig etwas eigenes aufbauen. Das ist natürlich unglaublich viel Geld, aber wenn ihr monatlich beispielsweise 300 € spart und zur Seite legt hättet ihr diese Summe in weniger als 3 Jahren zusammen und könntet in eure erste eigene Immobilie investieren.

Wenn ihr noch irgendwelche Fragen habt, etwas unklar oder von mir falsch erklärt wurde, schreibt mir gerne einen Kommentar. Mich würde total interessieren, ob euch solche Business, Altersvorsorge und ‚Erwachsenen-Themen‘ interessieren. Und auch, ob ihr selber schon mal überlegt habt in Zukunft in eine eigene Wohnung oder Haus zu investieren? Lasst es mich gerne wissen und teilt mir eure eigenen Tipps und Tricks rund um das Thema Immobilien und Investments mit.

Vielen Dank und bis zum nächsten Mal

Eure Luisa